令海外投資者對(duì)于上海工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施倍感興趣的是這樣一項(xiàng)數(shù)據(jù)：上海工業(yè)地產(chǎn)的出租回報(bào)率將達(dá)7％-12％，已經(jīng)超過(guò)商業(yè)地產(chǎn)出租回報(bào)率。

　　但已有業(yè)內(nèi)人士提出警示：中國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)投資利潤(rùn)將面臨下降的趨勢(shì)。

　　水滿則溢，月圓則虧

　　3月21日，麥格理佳文集團(tuán)（Macquarie Goodman）宣布，以1.21億元人民幣收購(gòu)上海奉賢4.8萬(wàn)平方米物流配送中心。這家上市的國(guó)際工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，之前已在上�？禈蜷_(kāi)發(fā)了一個(gè)名為DHL－Exel的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　據(jù)悉，這一配送中心為高品質(zhì)單層倉(cāng)庫(kù)，緊鄰A4高速公路并同主要的交通網(wǎng)絡(luò)相連，到浦東機(jī)場(chǎng)及洋山深水港交通均十分便捷。于2005年11月正式完工，現(xiàn)租戶為正大集團(tuán)旗下的易初蓮花連鎖超市有限公司，簽訂的租賃合同為10年。而與麥格理佳文集團(tuán)亞太區(qū)首席執(zhí)行官范文浩類似，由于看中中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，試圖“再次證明開(kāi)發(fā)中國(guó)市場(chǎng)的決心”的國(guó)際工業(yè)地產(chǎn)巨頭絕不在少數(shù)。

　　“去年普洛斯在華已建成物流地產(chǎn)出租率高達(dá)95％�！�3月9日在滬舉辦的“首屆中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)高層峰會(huì)”上，普洛斯投資管理部副總裁趙明琪透露，在今年普洛斯整個(gè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃中，將有80萬(wàn)平方米的物業(yè)推向市場(chǎng)，其中上海市場(chǎng)約占半壁江山，有30萬(wàn)-40萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量。

　　而豐樹(shù)集團(tuán)物流信托管理有限公司CEO蔡兆才告訴記者：“豐樹(shù)將在內(nèi)地通過(guò)獨(dú)資或合資的方式發(fā)展物流設(shè)施、物流園區(qū)，同時(shí)也會(huì)根據(jù)客戶要求度身訂制物流設(shè)施�！�

　　不過(guò)，世邦魏理仕大中華區(qū)工業(yè)與物流服務(wù)部執(zhí)行董事安豪卻表示，“未來(lái)1年內(nèi)，上海工業(yè)地產(chǎn)投資利潤(rùn)率將從目前的9％-10％，下降到8％-8.5％”。他判斷的依據(jù)是，從今年年初開(kāi)始，國(guó)土資源部要求全國(guó)范圍內(nèi)工業(yè)用地出讓執(zhí)行嚴(yán)格的“招拍掛”制度，預(yù)計(jì)將推高工業(yè)用地平均出讓價(jià)格�！岸�這將直接導(dǎo)致未來(lái)上海工業(yè)地產(chǎn)投資利潤(rùn)率下降�！�

　　從前年初到今年2月為止的近兩年時(shí)間內(nèi)，上海工業(yè)用地平均售價(jià)呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭，增幅超過(guò)了15％。而去年開(kāi)始的“協(xié)議出讓”方式終結(jié)，工業(yè)用地交易的公開(kāi)與透明化，將使得越來(lái)越多的企業(yè)參與到工業(yè)用地的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這也將促使工業(yè)用地的進(jìn)一步升溫。而上海招商網(wǎng)在對(duì)500個(gè)廠房實(shí)地調(diào)研時(shí)還發(fā)現(xiàn)，由于地價(jià)的上漲，近七成工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始改變投資模式，由轉(zhuǎn)售為租以獲長(zhǎng)期收益。這樣的背景下，2006年上�？捎糜诔鍪鄣男略龉�業(yè)地產(chǎn)面積僅71萬(wàn)平方米，由此租金的推高也勢(shì)在必然。

　　國(guó)際巨頭嘗試投資轉(zhuǎn)型

　　雖然上海的工業(yè)地產(chǎn)投資利潤(rùn)率面臨下降，外資制造業(yè)以及零售企業(yè)對(duì)上海大型工業(yè)、物流設(shè)施的需求依然很強(qiáng)勁。一個(gè)明顯的變化是，此前包括豐樹(shù)在內(nèi)的海外資本則多為直接收購(gòu)上海物流與工業(yè)地產(chǎn)。但如今，豐樹(shù)、普洛斯以及麥格理佳文集團(tuán)已經(jīng)開(kāi)始嘗試自行開(kāi)發(fā)。

　　從收購(gòu)到自建，外資物流大鱷顯然已完成了一個(gè)對(duì)國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)從試水到諳熟的轉(zhuǎn)變。而豐樹(shù)更有一個(gè)深遠(yuǎn)目的——希望將其增加到房地產(chǎn)信托投資REITs中去。在蔡兆才看來(lái)，將物流和金融兩個(gè)領(lǐng)域結(jié)合在一起，才是物流園區(qū)未來(lái)發(fā)展最具吸引力的地方。

　　“只有物流資產(chǎn)被證券化或歸入REITs中，才有利于物流企業(yè)和發(fā)展商獲得新的資金渠道，發(fā)展新業(yè)務(wù)或滿足其經(jīng)營(yíng)需要。”他指出。

　　作為亞洲第一個(gè)上市物流地產(chǎn)REITs，2005年7月開(kāi)始發(fā)行的豐樹(shù)信托已經(jīng)將56個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目注入在資產(chǎn)包內(nèi)，價(jià)值17億美元。這其中包括位于上海的空港歐羅物流園以及位于香港的倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目。

　　“豐樹(shù)物流的信托基金有非常獨(dú)特的泛亞洲的拓展戰(zhàn)略，因?yàn)閮r(jià)值鏈在不斷發(fā)生變化，我們會(huì)根據(jù)這個(gè)變化來(lái)針對(duì)亞洲地區(qū)的不同地域情況推出不同的物流信托投資組合�！必S樹(shù)投資的執(zhí)行副總裁Phua Kok Kim先生透露，“中國(guó)市場(chǎng)中長(zhǎng)期的租約穩(wěn)定向好，投資回報(bào)率大概在6％￣6.5％，可以保證長(zhǎng)期的現(xiàn)金流�！�

　　而嘉實(shí)基金管理公司業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān)王克明也告訴記者：“從美國(guó)REITs幾大類分布來(lái)講，整個(gè)工業(yè)地產(chǎn)占據(jù)的比例是最大的。那么，工業(yè)地產(chǎn)REITs為拓展新興市場(chǎng)，進(jìn)入前景廣闊的中國(guó)內(nèi)地自在情理之中。”

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